סקירה על החלטות ועדת כופר בתחום מיסוי מקרקעין ונדל"ן

רשות המסים בישראל מפעילה ועדות כופר, אשר דנות במקרים שבהם הועלו חשדות לביצוע עבירות מס. במקום לפתוח בהליך פלילי, ניתן להמיר את ההליך בתשלום כופר. כופר זה אינו מהווה הודאה באשמה, אך משמש כחלופה לקנס פלילי. החלטות ועדות הכופר מתפרסמות מדי שנה ומספקות מידע על סוגי העבירות שנחקרו, סכומי הכופר שהוטלו והשיקולים שהנחו את הוועדה בקביעת גובה התשלום. חשוב להבהיר שסכום הכופר המוטל הוא בנוסף לדרישת תשלום המס המשולם בהליך האזרחי, ולא במקומו.

קובץ החלטות הכופר שמפרסמת רשות המסים מדי שנה מספק מידע גם על תשלומי כופר ביחס לעבירות על הוראות חוק מיסוי מקרקעין, העלמת הכנסות משכירות, ועוד. פרסום זה מסייע להבנת מדיניות האכיפה של רשות המסים ומהווה תמרור אזהרה לכל העוסקים בתחום הנדל"ן להקפיד על דיווחים נכונים ומלאים.

השבוע (23.3.2025) פרסמה רשות המיסים את קובץ החלטות ועדות הכופר לשנת 2023.

להלן תמצית של חלק מהחלטות הכופר שפורסמו בתחום מיסוי מקרקעין ונדל"ן:

1.     מס שבח/מש"ח כוזב

נושא: אדם מאזור הצפון נחשד כי הגיש דיווח כוזב לרשויות מיסוי מקרקעין בגין מכירת נכס מקרקעין בשנת 2010. לפי החשד, הוא הפחית באופן מלאכותי את שווי המכירה בסך של כ-600,000 ₪, ובכך הפחית את מס השבח שהיה עליו לשלם.

• כופר שהושת 60,000 ₪.

2.     סיוע לאחר להתחמק ממס שבח

נושא: רוכש דירה מאזור המרכז נחשד כי סייע למוכר להתחמק מתשלום מס שבח בסכום של 35,000 ש"ח. לפי החשד, מחיר הרכישה דווח כנמוך ב-140,000 ₪ מהסכום האמיתי ששולם בפועל, דבר שהביא להפחתת מס השבח שהמוכר היה חייב בו.

• כופר שהושת 5,000 ₪.

3.    השמטת הכנסות משכר דירה ודיווח כוזב למיסוי מקרקעין

נושא: זוג מירושלים נחשד בכך שהשמיט הכנסות משכר דירה במשך כמעט עשור (2012–2021). בנוסף, בעת רכישת שתי דירות נוספות, הוגשה הצהרה כוזבת למיסוי מקרקעין על פטור ממס רכישה שלא היה תקף, מה שהביא להימנעות מתשלום מס רכישה בסך 200,000 ₪.

• כופר שהושת 285,000 ₪.

4.    השמטת הכנסות משכר דירה

נושא: זוג פנסיונרים מאזור הצפון נחשד בכך שלא דיווח על הכנסות משכר דירה ביןהשנים 2016–2021 בסך כולל של 600,000 ₪.

• כופר שהושת 30,000 ₪.

5.     השמטת הכנסות משכר דירה

נושא: זוג פנסיונרים מאזור המרכז נחשד בכך שלא דיווח על הכנסות משכר דירה בין השנים 2012–2022 בסך של 1.58 מיליון ₪.

• כופר שהושת 238,000 ₪.

6.     מס רכישה כוזב

נושא: שני תושבים מאזור המרכז נחשדו בכך שדיווחו על מחיר מכירה נמוך מהאמיתי בעת מכירת קרקע בשנת 2019. לפי החשד, שווי העסקה הופחת בכ-620,000 ₪, מה שהביא להפחתת מס השבח שעל המוכר לשלם, וכן להפחתת מס הרכישה שעל הרוכש לשלם – בסה"כ התחמקו יחד ממס שבח ורכישה בסך 180,000 ש"ח.

• כופר שהושת 60,000 ₪.

7.     דיווח כוזב למיסוי מקרקעין – זיוף פרטי העסקה

נושא: אדם מאזור הצפון נחשד בכך שהגיש דיווח כוזב לרשויות מיסוי מקרקעין בנוגע לרכישת נכס מקרקעין. לפי החשד, זהות המוכר וסכום התמורה האמיתית ששולמה זויפו, תוך הצגת סכום נמוך יותר ממה ששולם בפועל.

• כופר שהושת 40,000 ₪.

8.     השמטת הכנסות ממכירת קרקעות

נושא: אדם מאזור ירושלים נחשד בכך שהשמיט הכנסות מעסקאות נדל"ן שכללו מכירת קרקעות וקברים בין השנים 2010–2014, בסך כולל של 1 מיליון ₪. בהינתן חלוף הזמן המשמעותי בטיפול בתיק, לצד מצבו הבריאותי והאישי של הנישום, החליטה ועדת הכופר לסטות במידה מסוימת מהמדיניות הרגילה ולהסכים להמיר את ההליך הפלילי בתשלום כופר.

• כופר שהושת 100,000 ₪.

9.     דיווח כוזב למיסוי מקרקעין/סיוע לאחר להתחמק ממס

נושא: שלושה תושבי אזור המרכז נחשדו בכך שהגישו מש"ח כוזב בשנת 2013 בגיןמכירת נכס מגורים, תוך הצגת פטור לא תקף ממס שבח, מה שהוביל להימנעות מתשלום מס בשווי 650,000 ₪.

• כופר שהושת 130,000 ₪.

10. סיוע לאחר להתחמק ממס – דיווח כוזב על רכישת מקרקעין

נושא: עורך דין נחשד בכך שסייע לרוכשים ולמוכרת של נכס מקרקעין להגיש דיווח כוזב לרשויות מיסוי מקרקעין. על פי החשד, הוא היה מעורב בהגשת הצהרות כוזבות לגבי זהות הרוכשים וכן לגבי שווי העסקה בפועל, תוך ניסיון להימנע מתשלומי מסים. הוועדה לקחה בחשבון כי גם על המוכר והרוכש הוטלו כופר בגין אותה פרשה.

•           כופר שהושת  50,000 ₪.

סיכום

החלטות ועדות הכופר מצביעות על חשיבות אמיתות הדיווח נכון והשקיפות מול רשויות המס. אי דיווח, הצהרות כוזבות או ניסיון להפחתת חבות המס באופן שאינו חוקי עלולים להוביל לחקירות פליליות ולהטלת תשלומי כופר משמעותיים. פרסום זה מדגיש את האכיפה ההולכת וגוברת של רשות המסים בתחום מיסוי מקרקעין, וממחיש את הצורך בהקפדה על דיווחים תקינים ושקיפות בעסקאות נדל"ן. לצד זאת, היקף המקרים הנמוך יחסית שמתואר בדוח האחרון שפורסם, מעיד גם על אכיפה דלה מדי מצד רשויות החוק, שמביאה באופן ישיר גם לעליה בשיעור עברייני המס לאור אפקט ההתראה הנמוך.

* האמור לעיל הינו סקירה תמציתית של עיקרי הדברים ואינו מתיימר להוות תחליף ליעוץ משפטי. בטרם נקיטת פעולה משפטית כלשהי מומלץ להיעזר בשירותיו של מומחה משפטי בתחום ו/או יועץ מס.

‍