האם הבטחה בעל פה במסגרת משא ומתן לפיה "הדירה הנמכרת הינה לקראת פרויקט תמ"א 38", שהתגלתה כלא נכונה בדיעבד, תאפשר לקונה לבטל את החוזה לאחר חתימתו?

רקע עובדתי

אדם רכש יחידה ("חדר") בשטח של 9 מ"ר בלבד בבניין בתל אביב, אשר צמוד לה שטח של 55 מ"ר על גג הבניין. היחידה רשומה בלשכת רישום המקרקעין כדירה, והיא משמשת בפועל למגורים מזה 20 שנה, אך לפי רישומי העירייה אישור השימוש ביחידה הוא ל"חדר כביסה".

לטענת הקונה, במסגרת המשא ומתן שנערך בין הצדדים לפני חתימת החוזה לרכישת היחידה, הוצג בפניו על ידי המוכרים כי הבניין הינו לקראת קבלת היתר לביצוע עבודות לפי תמ"א 38, ולכן יהיה כביכול זכאי הקונה, אם ירכוש את היחידה, לקבל במסגרת הפרויקט דירה על הגג בשטח של 38.5 מ"ר ששוויה גבוה פי כמה מהשווי הנוכחי.

יום לאחר חתימת ההסכם שלח הקונה הודעת ביטול למוכרים בה דרש לבטל את ההסכם, זאת לאחר שלטענתו פגש מיד לאחר חתימת ההסכם יזם שהוא מכיר, שאמר לו מיד כי אין כל סיכוי לביצוע הפרויקט בבניין זה.

טענות הצדדים

לטענת הקונה, המוכרים הטעו אותו "הטעיה פסיבית" כאשר לא גילו לו כי קודם לחתימת חוזה המכר נפגשו עם אדריכל, אשר חיווה דעתו בפניהם כי אין כדאיות כלכלית לביצוע פרויקט תמ"א 38 בבניין. עוד נטען על ידי הקונה כי לפי חוות דעת שמאי שהוצגה, שווי הדירה בפועל היה נמוך פי 3 ויותר משווי הדירה שהיה נקוב בחוזה הרכישה. לכן הגיש הקונה את תביעתו בדרישה לפסוק כי חוזה המכר לרכישת החדר בטל, ולהשיב לידיו את התשלום הראשון ששילם על חשבון התמורה הקבועה בהסכם.

המוכרים מנגד עומדים על קיום ההסכם, בטענה כי התובע עשה בדיקות מקיפות ויסודיות לגבי היחידה הנרכשת לרבות זכויות הבנייה, ניצולן ומצב תכנוני ברשויות, כי הוא אדם מנוסה בענייני מקרקעין וכי בהסכם המכר נכתב שהיחידה נקנית במצבה AS IS. בנוסף טענו המוכרים כי לא הבטיחו לקונה כי הבניין הינו לקראת פרויקט תמ"א 38 ולטענתם מדובר בשקר מוחלט וראיה לכך לטענתם היא העובדה כי לא ניתנה כל הצהרה מטעמם לעניין זה במסגרת החוזה.

הכרעת בית המשפט

דיני החוזים בישראל המעוגנים בחוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג-1973, קובעים מספר עילות לביטול חוזה בשל פגם בכריתתו, וביניהם עילת ההטעיה, לפיה:

"מי שהתקשר בחוזה עקב טעות שהיא תוצאת הטעיה שהטעהו הצד השני או אחר מטעמו, רשאי לבטל את החוזה; לענין זה, "הטעיה" - לרבות אי-גילוין של עובדות אשר לפי דין, לפי נוהג או לפי הנסיבות היה על הצד השני לגלותן".

הסוגיה שעמדה להכרעת בית המשפט בעניין זה היא השאלה האם החוזה בוטל כדין על ידי הקונה בשל התקיימות עילת ההטעיה?

בית המשפט ניסה לברר מה היתה ידיעת הצדדים על ההיתכנות לביצוע פרויקט תמ"א 38 לפני שלב החתימה על החוזה. לאחר בחינת העדויות בתיק, התבהר לבית המשפט כי כאשר המוכרים מכרו את היחידה לקונה, הם קיבלו חוות דעת מטעם אדריכל לפיה למרות שעקרונית ניתן לבצע פרויקט תמ"א 38 בבניין, הרי שאין כל היתכנות כלכלית לבצע פרויקט שכזה בבניין בשל מגבלה תכנונית הקיימת בו. מנגד הגיע בית המשפט למסקנה כי הקונה היה בדעה, הן ממה שמסרו לו המוכרים והן מבירור שערך בעירייה, כי הבניין מתאים לביצוע פרויקט תמ"א 38 ולכן החדר בן 9 מ"ר יהפוך לדירה סבירה בתוך כארבע שנים.

לאחר בחינת כלל העובדות והסוגיות המשפטיות, הגיע בית המשפט להכרעה כי הקונה הוטעה על ידי המוכרים לחשוב כי אכן קיימת היתכנות לביצוע פרויקט תמ"א 38, למרות שהמוכרים ידעו מהתייעצות שקיימו עם אדריכל כי אין היתכנות כלכלית לביצוע הפרויקט ואף היה להם ברור כי הנושא היה שיקול מרכזי מצד הקונה לרכישת החדר.

לכן פסק בית המשפט כי התקיימה בעניין זה עילת ההטעיה הקבועה בחוק, ומשכך רשאי הקונה לבטל את החוזה והמוכרים חויבו להשיב לידיו את הסכומים ששילם במסגרת החוזה.

סיכום

במקרה זה פסק אמנם בית המשפט כי הקונה הוטעה ולכן נראה כי נעשה משפט צדק. עם זאת, הלקח העיקרי שניתן להפיק ממקרה זה הוא שלפני רכישת דירה, במיוחד אם מדובר בדירה עם מאפיינים לא שגרתיים, יש לבצע את כל הבדיקות המקדמיות האפשריות, ובעיקר לא להסתמך על מצגים והבטחות בעל פה אלא לעגן בחוזה באופן ברור את כל המצגים שניתנים על ידי המוכר במסגרת המשא ומתן.

ה"פ 22607-09-17 ספוזניקוב (המנוח) ואח' נ' ברננקה ואח' (מיום 16.7.2019)

* האמור לעיל הינו סקירה תמציתית של עיקרי הדברים ואינו מתיימר להוות תחליף ליעוץ משפטי. בטרם נקיטת פעולה משפטית כלשהי מומלץ להיעזר בשירותיו של מומחה משפטי בתחום ו/או יועץ מס.

‍