קונים דירה חדשה? בשעה טובה!

ברשימה זו נסקור בקצרה את המסמכים המהותיים והבדיקות העיקריות שיש לבצע לפני רכישת דירה. האמור מטה מתייחס לרכישת דירה "יד שניה" (עסקה בה בעלים של דירה קיימת מוכר/ת את הזכויות בדירה לקונה) להבדיל מרכישת דירה מקבלן או במסגרת של קבוצת רכישה, אשר לגביהם קיימים הליכים מקדמיים נוספים ואחרים שיש לבצע.

חשוב לציין כי אין תחליף לבדיקה מקצועית של הזכויות בנכס מבחינה משפטית על ידי עורך דין המתמחה בתחום. לכן לפני רכישת דירה או כל עסקה במקרקעין יש להיעזר בשירותיו של עורך דין מוסמך הבקיא בדיני המקרקעין על מנת שיבצע את הבדיקות הנדרשות ויגן על זכויותיכם בעסקה באופן מירבי.

1.     ביקור פיזי בנכס: זה אולי נשמע מובן מאליו, אך קיימים מקרים בהם הקונה לא מבקר בנכס לפני תחילת המשא ומתן בשל חוסר זמינות או כיוון ששוהה בחו"ל. את הביקור בנכס יש לבצע כשלב מקדים וראשוני. רצוי לבצע את הבדיקה באור יום, לבדוק גם את סביבת הבניין והשטחים המשותפים, את הגג ככל שיש אליו גישה בטוחה, חדרי המדרגות וכו'. כמו כן בתוך הדירה יש לבדוק ככל האפשר ליקויים נראים לעין כגון סדקים, רטיבויות, שקעי חשמל פגומים וכיוצ"ב. בהמשך המאמר נתייחס גם לבדיקה באמצעות מהנדס מומחה (בדק בית).

2.     נסח טאבו: נסח הטאבו של הנכס הנרכש הוא המסמך הראשון אותו נבדוק. נסחי הטאבו המנוהלים על ידי הרשות לרישום והסדר זכויות מקרקעין (בשמה הקודם: לשכת רישום המקרקעין או "הטאבו"). רשות זו אחראית על ניהול פנקסי המקרקעין בישראל. פנקסי המקרקעין המכילים מידע אודות הזכויות בנכסי המקרקעין של המדינה, הינם פומביים ופתוחים לעיון הציבור הרחב. כיום, הפקה של נסח טאבו מבוצעת בקלות דרך אתר האינטרנט של הרשות לרישום והסדר זכויות מקרקעין. קיימים גופים פרטיים נוספים שדרכם ניתן להפיק נסח טאבו, אך מומלץ תמיד להפיק את הנסח דרך האתר הרשמי של הרשות לרישום והסדר זכויות מקרקעין. הפקת הנסח דרך האתר הרשמי כרוכה בתשלום אגרה בסך של 15 ש"ח. הפקת הנסח מבוצעת על ידי הקלדת מספרי גוש וחלקה של הנכס – במקרה בו אין ברשותכם את מספרי הגוש והחלקה, ניתן להיעזר בשירות איתור גוש חלקה לפי כתובת של באתר של המרכז למיפוי ישראל. לצורך ההסבר ברשימה זו, נתייחס לנסח טאבו של בניין דירות.

נסח הטאבו מחולק למספר חלקים: בחלק הראשון מפורטים מספר פרטיים עובדתיים על הקרקע עליה בנוי הבניין (שטח החלקה, סוג הקרקע, הרשות המקומית וכו'). לאחר מכן נמצא פרטים על בעלי הזכויות בחלקה. קיימים חמישה סוגי זכויות במקרקעין – זכות בעלות, זכות שכירות (או חכירה), משכנתה, זיקת הנאה וזכות קדימה. לכן בחלק פירוט הזכויות בנסח, יופיעו כותרות משנה, עם סוג הזכות (לדוגמא: "בעלות"), ולאחריה פירוט של כל בעלי הזכויות. כאן למעשה מבוצעת הבדיקה הראשונה שלנו בנסח הטאבו - איתור זהות הבעלים בנכס המוצע למכירה. נעבור על רשימת בעלי הזכויות ונוודא כי פרטי הבעלים איתם אנו מנהלים משא ומתן נכונים (שם ומספר תעודת זהות). במקרה בו לא נאתר את פרטי המוכרים של הנכס, נפנה אליהם בשאלה האם טרם נרשמו כבעלי זכויות בנכס ומה הסיבה לכך. לעתים הסיבה היא הסדרת רישום טכנית בלבד ולעתים יש סיבה מהותית שייתכן ותדליק לנו נורת אזהרה בהליך הבדיקה של הנכס. ייתכנו גם מקרים בהם הבעלים הרשום יהיה: "מדינת ישראל", "קרן קיימת לישראל" וכיוצ"ב. מקרים מסוג זה מעידים על כך שמרשם בעלי הזכויות באותו בניין לא מנוהל בפנקס הזכויות של הרשות לרישום והסדר זכויות מקרקעין, אלא מנוהל על ידי גוף אחר (לעתים גוף ממשלתי כמו רשות מקרקעי ישראל (המנהל), לעתים על ידי חברות שיכון ציבורי כמו עמידר או חלמיש, ולעתים אף על ידי חברות פרטיות המכונות "חברה משכנת" שמנהלת את מרשם הזכויות באופן זמני עד להסדרת הרישום בפנקסי הזכויות). המקרים האלו בהם בעלי הזכויות לא מפורטים בנסח הטאבו, מצריכים בדיקה מיוחדת נוספת אליה לא נכנס במסגרת רשימה זו.

לאחר שנאתר את המוכרים של הנכס ברשימת בעלי הזכויות, נבדוק את הפירוט לגבי הזכויות שבבעלותם – האם מדובר בזכות בעלות או חכירה? ככל שמדובר בזכות חכירה – לכמה שנים הוחכרה הזכות? והאם יש מגבלות כלשהן בהעברת הזכות הרשומות בנסח ועשויות להשפיע על העברת הזכויות על שמכם? האם החכירה מהוונת? וכל פיסת מידע נוספת שנראית רלוונטית.

לאחר בחינת זכויות הבעלים המוכר, נמשיך לקרוא את כל נסח הטאבו ונבדוק האם רשומות זכויות נוספות או הערות כלשהן שמשפיעות על הזכויות של המוכרים – ייתכן ויהיו אלה הערות כלליות על כל הקרקע (כמו לדוגמא הפקעות וכיוצ"ב), ייתכן ויהיו הערות פרטניות על זכויות הבעלים הספציפי (כמו הערת אזהרה או משכנתא), הערות על הרכוש המשותף בבניין ועוד ועוד. לכל הערה על הנסח יכולה להיות השפעה מהותית על ביצוע העסקה שלכם, ולכן חשוב מאוד לבדוק כל הערה לגופה ואת השפעתה על הנכס המכר.

3.     שטר חכירה / הסכם חכירה: כאמור, במקרה בו מדובר בזכות חכירה, ישנם מסמכים נוספים ובדיקות נוספות שיש לבצע. שניים מהמסמכים הללו הם חוזה החכירה ושטר החכירה, אותם נבקש לקבל מהמוכר כיוון שהם אינם פומביים ורק המוכר רשאי לפנות לטאבו על מנת לקבל העתק מהם. חוזה החכירה הינו החוזה בו התקשר המוכר עם הבעלים הרשום של הנכס לצורך השכרת / החכרת הדירה. בחוזה מפורטים תנאי החכירה, תקופת החכירה, לרוב מצורף תשריט המציג את החלקה ואת הדירה, מגבלות על העברת זכויות בדירה ועוד. בשטר החכירה מפורטים התנאים העיקריים של החכירה אשר חלקם לא מופיעים בנסח הטאבו.

4.     מסמכי בית משותף: ככל שהבניין בו מצויה הדירה נרשם כבית משותף, ניתן להזמין את מסמכי הבית המשותף (גם הם פומביים לעיון הציבור) מאתר הרשות לרישום והסדר זכויות מקרקעין. גם כאן נידרש להקליד את מספרי הגוש והחלקה והטיפול כרוך בתשלום אגרה בסך 33 ש"ח. הזמנת המסמכים מבוצעת באופן מקוון באתר, כאשר לאחר מספר שעות תתקבל הודעת דוא"ל הכוללת את תיק רישום הבית המשותף.

תיק רישום הבית המשותף כולל לרוב: תקנון בית משותף (בתיקים עד שנת 1969 יופיע הסכם במקום תקנון (אם קיים)), צו הבית המשותף, ותשריט (ברוב הגדול של התיקים).

תקנון הבית המשותף והצו קובעים את כל ההסדרים בין בעלי הדירות בבניין לבין עצמם (כגון שימוש בשטחים משותפים, ההצמדות הקיימות לכל דירה – מחסן, חניה וכו', חלוקת הרכוש המשותף בין בעלי הדירות, וכיוצ"ב). לתשומת לבכם: לא לכל בית משותף קיים תקנון, ובמקרה שלא נרשם תקנון, יחול התקנון המצוי, המופיע בתוספת הראשונה לחוק המקרקעין.

5.     תשריט הבית המשותף: התשריט הכלול במסמכי הבית המשותף כולל תשריט גרפי של הבניין כולו, של קומות החניונים אם קיימות, של השטחים המשותפים, והכי חשוב – של הדירה.

הבדיקה של תשריט הדירה הינה חשובה ביותר – במסגרת בדיקה זו יש לבדוק שהדירה שהוצגה לכם היא אכן זו המופיעה בתשריט והנמצאת בבעלות המוכר. יש לבדוק שישנה התאמה בין הדירה המופיעה בתשריט לבין הדירה שראיתם – לרבות קירות המופיעים בתשריט ולא קיימים בדירה, או להפך. כל אי התאמה בין התשריט לבין המצב הבנוי בפועל, מחייבת בדיקה מקצועית (מומלץ לבצעה על ידי מהנדס) על מנת לוודא שהדירה נבנתה על פי היתרי בניה כדין וכי לא בוצעו בה כל חריגות בניה.

6.     בדיקת ליקויים או חריגות בניה על ידי מהנדס (בדק בית): בדירות "יד שניה", בעיקר דירות ישנות יחסית, ייתכנו ליקויים או פגמים נסתרים שאינם נראים לעין כגון נזילות, סדקים וכיוצ"ב. לצורך בדיקה מקצועית של ליקויים אלה ניתן לשכור את שירותיו של מהנדס שיבצע בדיקה ויפיק עבורכם דו"ח ליקויים בדירה, אשר בעזרתו תוכלו לפנות למוכר בדירה כי ייתקן את הליקויים או לחלופין לדרוש הפחתה במחיר הדירה בגובה עלות תיקון הליקויים שנמצאו. ניתן לדרוש מאיש המקצוע גם בדיקה תכנונית של הדירה על מנת לוודא שהדירה והבניין בנויים על פי היתרי בניה כדין ולא בוצעו כל חריגות בניה.

7.     תיק הבניין ברשות המקומית: תיק הבניין כולל מידע אודות בקשות להיתרי בניה, שינויים בהיתרי בניה, צווי הריסה, וכל המסמכים הרלוונטים לבניין שהופקו על ידי הרשות המקומית. כיום, מרבית הרשויות המקומיות והעיריות מפרסמות את תיקי הבניין באופן מקוון באתר העירייה. ככל שהתיק לא מצוי באופן מקוון, יש לפנות לאגף ההנדסה בעירייה הרלוונטית לצורך עיון בתיק. בתיק זה נעבור כל על המסמכים הקיימים ונבדוק כל מסמך שנוגע לדירה, להיתרי הבניה שלה, צווים שהוצאו ביחס לדירה או לבניין, וכל מידע אחר רלוונטי.

8.     בדיקה שמאית: ככל שבכוונתכם ליטול הלוואה מובטחת במשכנתא מבנק לצורך מימון רכישת הדירה, אזי הבנק צפוי לדרוש מכם כתנאי מקדמי בדיקה שמאית על מנת להעריך את שווי הנכס. לצד בדיקת שווי הנכס, מומלץ לדרוש מהשמאי לבצע בדיקה גם של זכויות הבניה הקיימות ו/או הזכויות הבלתי מנוצלות בנכס ככל שישנן.

9.     חשיפת מס: מומלץ מאוד לפנות כבר בשלב ראשוני לעורך דין או ליועץ מס הבקיאים בדיני מיסוי מקרקעין, על מנת לבצע בדיקה של גובה מס הרכישה הצפוי ברכישת הדירה. לעתים גובה מס הרכישה יכול להשפיע על ההחלטה האם לרכוש את הדירה או לא וכן על עיתוי הרכישה.

10.  קבלת אישור עקרוני למשכנתא: ככל שבכוונתכם ליטול הלוואה לרכישת הדירה, מומלץ כבר בשלב מוקדם לקבוע פגישה עם בנקאי משכנתאות על מנת לקבל תמונה ראשונית של אפיקי המימון הרלוונטים, גובה הריביות והכי חשוב – גובה המשכנתא שאתם זכאים לקבל. מידע זה יכול להיות קריטי עבורכם בניהול המשא ומתן מול המוכר. ניתן להיעזר גם ביועץ משכנתאות פרטי מטעמכם לצורך עריכת סקר שוק והמלצה על מסלולי המימון המתאימים לכם.  

* האמור לעיל הינו סקירה תמציתית של עיקרי הדברים ואינו מתיימר להוות תחליף ליעוץ משפטי. בטרם נקיטת פעולה משפטית כלשהי מומלץ להיעזר בשירותיו של מומחה משפטי בתחום ו/או יועץ מס.

‍