לתשומת לב משכירי הדירות - במבצע ארצי שנערך בשנת 2019 על ידי מס הכנסה בקרב משכירי הדירות בישראל, נמצא כי כ-15% מבעלי הדירות שנבדקו לא דיווחו על הכנסותיהם משכירות על פי חוק!

נזכיר כי החוק קובע מספר מסלולי מיסוי ביחס להכנסות מדמי שכירות של יחיד המשכיר דירת מגורים בישראל.

שניים ממסלולי המס המוכרים הינם מסלול הפטור המלא והפטור החלקי, ולצידם שני מסלולים נוספים של מס בשיעור 10% או חיוב במס מלא. להלן נסקור בקצרה את עיקרי המסלולים השונים ואופן חישוב המס:

1) מסלול פטור מלא ממס – חוק מס הכנסה (פטור ממס על הכנסה משכר דירה למגורים), התש"ן-1990 קובע את התנאים שבהתקיימותם יינתן פטור ממס בגין הכנסות משכירות: (א) הדירה מיועדת לשימוש למגורים לפי טיבה; (ב) הדירה איננה רשומה בספרי העסק של המשכיר או איננה חייבת ברישום כאמור; (ג) הדירה מושכרת לשוכר שהוא יחיד (ניתן גם להשכיר לחברה אשר עיקר פעילותה הוא למטרות של מתן דיור לזכאים שקבע משרד הבינוי והשיכון, לקליטת עליה, לבריאות ולסעד ופעילותה אינה לצרכי רווח, וכן יש לקבל אישור מטעם מנהל רשות המסים לגבי החברה השוכרת); (ד) הדירה משמשת לצורך מגורים בלבד (נדרש להציג הצהרה בכתב או חוזה שכירות המעיד כי מטרת השכירות הינה למגורים בלבד ולא למטרת עסק לדוגמא). אם התקיימו כל התנאים הנ"ל, וסכום ההכנסה החודשית משכר דירה אינו עולה בכל חודש במהלך השנה על סכום התקרה הקבוע בחוק (5,090 ש"ח נכון לשנת 2019) - יחול פטור מלא על הכנסה מהשכרת הדירה. לענין זה יראו כהכנסת היחיד גם הכנסה של דמי שכירות של בן זוגו המתגורר עמו או של ילדו עד גיל שמונה עשרה בין אם הדירה מושכרת למגורים, ובין אם למטרה עסקית.

2) מסלול פטור חלקי ממס – כאשר התקיימו כל התנאים לעיל לפטור ממס, וסכום ההכנסה החודשית עולה על סכום התקרה (5,090 ש"ח נכון לשנת 2019), אך נמוך מכפל סכום התקרה (10,180 ש"ח נכון לשנת 2019), יחול פטור חלקי ממס אשר יחושב באופן הבא:

(א) מסכום ההכנסה החודשית משכר דירה שהתקבלה בפועל (לדוגמא: 7,000 ש"ח) יש להפחית את סכום תקרת הפטור (5,090 ש"ח נכון לשנת 2019) - ההפרש ביניהם יחשב "עודף על התקרה" (בדוגמא שלנו: 1,910 ש"ח);

(ב) מפחיתים מסכום תקרת הפטור את הסכום העודף על התקרה. ההפרש המתקבל הוא הסכום הפטור (בדוגמא שלנו: 3,180  =  1,910 - 5,090 );

(ג) מסכום ההכנסה החודשית שהתקבל בפועל (7,000 ש"ח) מפחיתים את הסכום הפטור (3,180 ש"ח). ההפרש המתקבל הוא הסכום החייב במס – בדוגמא שלנו: 3,820 ש"ח.

(ד) על הסכום החייב במס יחול שיעור המס השולי של המשכיר על פי מדרגות המס הקבועות בפקודת מס הכנסה. לגבי הכנסות משכר דירה, מדרגת המס הראשונה היא 31%, למעט מי שמלאו לו בשנת המס 60 שנה, שלגביו מדרגת המס הראשונה היא 10%.

על מנת לבחור במסלול הפטור החלקי, יש לפתוח תיק במס הכנסה.

ככל שבחרתם במסלול הפטור המלא או החלקי לא תהיו רשאים לנכות פחת מההכנסות בהשכרת הדירה מאותה שנה (לפי תקנות מס הכנסה (שיכור פחת לדירה מושכרת למגורים), התשמ"ו-1989).

מסלולי היעדר פטור – אם ההכנסה החודשית מדמי שכירות עולה על כפל תקרת הפטור (10,180 ש"ח נכון לשנת 2019), אזי המשכיר אינו זכאי לפטור ויהיה חייב במס על כל סכום ההכנסה מדמי שכירות. אולם, גם במקרה זה ניתן לבחור בין שני מסלולי מיסוי נוספים:

1. חיוב במס מופחת בשיעור 10% מדמי השכירות: מסלול זה קבוע בסעיף 122 לפקודת מס הכנסה. במסלול זה ניתן לבחור גם במקרה שיש זכאות לפטור אך יש לבחור רק באחד מהמסלולים (לא ניתן לדרוש שיעור מופחת של 10% וגם פטור). על פי מסלול זה, המשכיר ישלם שיעור מס קבוע של 10% על הכנסות מדמי שכירות של דירת מגורים בישראל.

התנאים להחלת המסלול: (א)  הדירה משמשת למטרת מגורים, בישראל; (ב) ההכנסות מדמי השכירות אינן מסווגות כהכנסות מעסק על פי סעיף 2(1) לפקודה (הכנסה פירותית).

שימו לב – אם בחרתם במסלול זה, מועד תשלום המס הינו תוך 30 יום מתום שנת המס לכל המאוחר. כל איחור בתשלום יגרור תשלומי ריבית והצמדה למדד.

‍

הערה חשובה: במסגרת מסלול המס המופחת לא רשאי הנישום לנכות הוצאות פחת או הוצאות אחרות שהוצאו בקשר עם יצור הכנסה מהדירה המושכרת. עם זאת, בעת מכירת הדירה ולצורך חישוב מס שבח (ככל שלא יעמוד לרשות הנישום פטור ממס שבח), מוסיפים לשווי הרכישה של הנכס את הסכום המירבי של הפחת אותו יכול היה המשכיר לנכות כנגד ההכנסה הפטורה או החייבת משכר הדירה. התוצאה: הפרש גבוה יותר בין שווי רכישה לשווי מכירה ושיעור מס שבח גבוה יותר במכירה! סיבה נוספת לחשיבות של תכנון המס בצורה מיטבית בסיוע מומחה בתחום ובחירת המסלול המתאים עבורכם.

‍

2. חיוב במס על פי מדרגות: במסלול זה יחול שיעור המס השולי של המשכיר על פי מדרגות המס הקבועות בפקודת מס הכנסה. לגבי הכנסות משכר דירה, מדרגת המס הראשונה היא 31%, למעט מי שמלאו לו בשנת המס 60 שנה, שלגביו מדרגת המס הראשונה היא 10%.

בחירה במסלול זה מחייבת את הנישום בהגשת דוחות שנתיים למס הכנסה.

במקרה של בחירה במסלול זה, רשאי הנישום לנכות הוצאות פחת או הוצאות אחרות שהוצאו בקשר עם יצור הכנסה מהדירה המושכרת (בשונה ממסלול המס המופחת כאמור לעיל), ובמקרה זה בעת מכירת הדירה ולצורך חישוב מס שבח (ככל שלא יעמוד לרשות הנישום פטור ממס שבח), ינוכה משווי המכירה הפחת שנדרש כנגד ההכנסה החייבת משכר דירה (ולכן שיעור מס השבח יהיה גבוה יותר כאמור לעיל).

לחצו כאן להגעה למדריך שפורסם על ידי רשות המסים בנושא תשלום והקלות במס על הכנסה של יחיד מהשכרת דירה למגורים בישראל.

* האמור לעיל הינו סקירה תמציתית של עיקרי הדברים ואינו מתיימר להוות תחליף ליעוץ משפטי. בטרם נקיטת פעולה משפטית כלשהי מומלץ להיעזר בשירותיו של מומחה משפטי בתחום ו/או יועץ מס.