רקע עובדתי

בשנת 2017 סירבה הוועדה המקומית לתכנון ובניה רמת השרון לאשר בקשה להיתר בניה לביצוע פרויקט הריסה ובניה (תמ"א 38) בבניין שברחוב בראשית 2 רמת השרון. מדובר בבניין בן 3 קומות (9 דירות בסך הכל), אשר נבנה בשנות ה-70. דיירי הבניין התקשרו עם יזם שבקשתו לקבל היתר לביצוע הפרויקט נדחתה על ידי הועדה המקומית מהסיבה שהבניין נבנה בזמנו ללא היתר בניה כדין.

לאור החלטת הועדה הגיש היזם עתירה מנהלית, וכשזו נדחתה על ידי בית המשפט המחוזי, הגיש ערעור לבית המשפט העליון שנתן לאחרונה את פסק דינו בעניין.

טענות הצדדים

היזם טען כי הקבלן המקורי שבנה את הבניין בשנות ה-70 שילם לעירייה את כל האגרות וההיטלים שנדרשו על ידה, אשר העניקה טופס 4 לבניין לצורך חיבורו לחשמל, וכן אישרה את רישומו כבית משותף. לטענת היזם, בעצם פעולות אלה ראתה העירייה את הבניין כאילו נבנה לפי היתר בניה ו"הכשירה" את ההיתר לבניין המקורי. עוד טען היזם כי הקבלן המקורי שבנה את הבניין הוא הנושא באחריות לכך שלא ניתן היתר בניה כדין, ואת הדיירים שנקלעו למצב זה, על לא עוול בכפם, אין להעניש על כך.

טענה נוספת מצד היזם הינה, כי יש להעניק לדיירי הבניין את התמריצים הקיימים במסגרת התמ"א, גם אם לא ניתן היתר בניה כתוצאה ממחדליו של הקבלן, וזאת במיוחד כאשר העירייה "מוחלת" על אותן עבירות ואינה אוכפת את הסנקציות הקיימות בחוק כנגד הבניין שנבנה ללא היתר. כמו כן טוען היזם, כי במקרה זה ערך השמירה על חיי אדם שיושג על ידי חיזוק הבניין מפני רעידות אדמה, גובר על האינטרס להימנע מהכשרת בניה לא חוקית.

מנגד טוענת העירייה, כי במקרה זה לא ניתן מעולם היתר בניה לבניין, ולכן במצב החוקי הקיים ועל פי הוראות תמ"א 38 לא ניתן לאשר את ביצוע הפרויקט בבניין.

נזכיר, כי במסגרת הוראות תוכנית מתאר ארצית 38 (תמ"א 38), קיימים שני תנאים הכרחיים לביצוע פרויקט חיזוק והרחבה או פרויקט הריסה ובניה ("פינוי-בינוי"): הראשון - כי לבניין ניתן היתר בניה, והשני - כי היתר הבניה ניתן לפני שנת 1980.

הכרעת בית המשפט

לאחר שנבחנו טענות הצדדים ולאחר בדיקה מדוקדקת של חומר הראיות והעובדות שהוצגו בפני המשפט, אישר בית המשפט את המסקנה העובדתית לפיה לא ניתן מעולם היתר בניה לבניית הבניין המקורי. הקבלן שבנה את הבניין זנח את הטיפול בקבלת היתר בניה לבניין, וגם ניסיונות נוספים שבוצעו על ידי הקבלן ועל ידי הדיירים במהלך שנות ה-80, לחדש את תהליך קבלת ההיתר, פסקו. בין לבין, גם ניתן צו הריסה לבניין בגין בנייתו ללא היתר, אשר לא נאכף על ידי הרשויות.

אמנם לא ניתנה על ידי הרשויות תשובה לשאלה מדוע ניתן לבניין טופס 4 על ידי העירייה אשר אישרה גם את אכלוס הבניין ורישום הבית המשותף, אך מכל מקום קובע בית המשפט כי אין בכך כדי להקנות לדיירים את זכויות הבניה לפי תמ"א 38.

בית המשפט אף ציין כי מעיון בחומר הראיות עולה כי חלק מהדיירים ידעו כי לבניין לא ניתן היתר בניה, וישבו במשך שנים ארוכות באפס מעשה ולא פעלו לקבלת היתר.

בית המשפט מדגיש כי גם אם תתקבלנה הטענות לפיהן העיריה השלימה במשך השנים עם עבירות הבניה של הקבלן, וכי הדיירים אינם אשמים בכך, אין בעובדות אלו כשלעצמן כדי להעניק לבניין זכויות לפי תמ"א 38.

לאור האמור, מחליט בית המשפט העליון לדחות ערעורו של היזם, וקובע כי לא ניתן לאשר ביצוע פרויקט בבניין כיוון שאינו עומד בהוראות תמ"א 38, וזאת על אף התוצאה הקשה מצד הדיירים.

סיכום

מדובר במקרה חריג, בו בניין קיים המאוכלס על ידי דיירים שנים רבות בעיר מרכזית בארץ, נבנה ללא היתר בניה כדין. אכן, במקרה זה עלו טיעונים רבים מצד היזם והדיירים, לפיהם האשם במחדל של אי הוצאת היתר הבניה הוא הקבלן, וכי העירייה לא אכפה את הריסתו של הבניין ולמעשה "השלימה" עם המצב הקיים. גם בית המשפט בפסק דינו מציין כי הוא מבין לליבם של הדיירים. ניתן גם להביע ביקורת מסוימת על התנהלות רשויות האכיפה שמחד לא אכפו את הוראות חוק התכנון והבניה ומנגד אפשרו את אכלוס הבניין. עם זאת, אין בכל אלה כדי לגבור על הוראות תמ"א 38 הקובעת תנאים ברורים בהם יש לעמוד על מנת שיאושר ביצוע פרויקט התחדשות עירונית בבניין.

פסק דין זה מזכיר חשיבות גבוהה נוספת והיא הצורך לבצע בדיקה מקדמית מעמיקה של כל נכס לפני רכישתו ושל מצב הזכויות בו, הן בפן המשפטי והן מבחינה תכנונית. במרוצת השנים בהם עומד הבניין המדובר ברח' בראשית 2 ברמת השרון, בוצעו עשרות עסקאות לרכישת דירות בבניין, בהן על כל אחד מהקונים מוטלת היתה החובה לבדוק כי הדירה והבניין בנויים על פי היתר בניה כדין. ספק אם אכן נעשה כך בכל המקרים.

עע"מ 8265/18 דגש לוג'יסטיק בע"מ נ' הועדה המקומית לתכנון ולבניה - רמת השרון ואח' (ניתן ביום 13.1.2020)

* האמור לעיל הינו סקירה תמציתית של עיקרי פסק הדין ואינו מתיימר להוות תחליף ליעוץ משפטי. בטרם נקיטת פעולה משפטית כלשהי מומלץ להיעזר בשירותיו של מומחה משפטי בתחום ו/או יועץ מס.

‍