פרויקט תמ"א 38, בין אם הינו פרויקט של חיזוק הבניין ובין אם פרויקט הריסה ובניה מחדש, טומן בחובו סיכונים מצד הדיירים המתקשרים עם היזם לביצוע הפרויקט.

כחלק מנסיון לצמצם את אותם סיכונים, נוצרו בפרקטיקה הנוהגת בתחום סוגים שונים של ערבויות ובטחונות שבאים להבטיח את זכויות הדיירים ככל האפשר.

במאמר זה נבקש לסקור בקצרה את עיקר סוגי הערבויות והבטחונות המקובלים היום בעסקאות תמ"א 38 בכל אחד מהמסלולים הקיימים (חיזוק או הריסה ובניה).

ראשית, נתחיל מהגדרת המונח "ערבות":

לפי חוק הערבות, התשכ"ז-1967: "ערבות היא התחייבותו של אדם לקיים חיובו של אדם אחר כלפי אדם שלישי".

בחלק ניכר מהמקרים בהם ניתנת ערבות, ובמיוחד בפרויקטים של תמ"א 38, ה"אדם" בחלק הראשון של ההגדרה מתייחס לבנק או לגורם פיננסי אחר שמנפיק את הערבות, ה"אדם" השני הינו היזם שאת חיובו הבנק מקיים, ואילו ה"אדם" השלישי אשר כלפיו מקיימים את החוב הם בעלי הזכויות בבניין (הדיירים). כלומר, על מנת להבטיח את זכויותיהם של הדיירים, מתקשר היזם עם בנק שיעמיד ערבות לטובת הדיירים, כך שבמקרה שהיזם לא יעמוד בהתחייבויותיו כלפי הדיירים, יפנו הדיירים לבנק ויקבלו ממנו את סכום הכסף בגובה הערבות.

ישנם סגי סוגים עיקריים של ערבויות הרלוונטיות לפרויקטים של תמ"א 38: ערבות בנקאית אוטונומית (בלתי מותנית) וערבות בנקאית "רגילה". ככלל, הערבות הבנקאית האוטונומית מאפשרת לבעל הערבות (הדיירים) לפנות לבנק במקרה בו היזם לא עומד בקיום ההתחייבות שלו כלפיהם, ולקבל עם דרישה ראשונה וללא בדיקה של תנאים כלשהם את הסכום הנקוב בערבות האוטונומית.  

נעבור כעת לסקירת סוגי הערבויות הנהוגים בהסכמים של פרויקט תמ"א 38:

1.     הערבות העיקרית ("ערבות חוק מכר"): ערבות זו מקובלת בפרויקטים של תמ"א 38 במסלול הריסה ובניה (תמ"א 38/2). ערבות זו מונפקת על ידי הבנק או בצורת פוליסת ביטוח על ידי חברת ביטוח. כל אחד מהדיירים בבניין מקבל ערבות נפרדת, כאשר סכום הערבות הינו שווי הדירה החדשה שצפוי לקבל הדייר לאחר השלמת הפרויקט. מטרת הערבות הינה להבטיח את זכויות הדיירים במקרה בו היזם כושל או לא מצליח להשלים את הפרויקט לאחר שהבניין נהרס. במקרה שכזה יוכלו הדיירים לממש את הערבות, לקבל מהבנק את שווי הדירה החדשה אותה היו אמורים לקבל, ולרכוש דירה חלופית. הערבות נקראת גם "ערבות חוק מכר" כיוון שהתנאים למימושה זהים לתנאי המימוש של הערבות הקבועה בחוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות), תשל"ה-1974 – בדומה לערבות שמקבל רוכש דירה מקבלן. בחלק מהמקרים במסגרת המשא ומתן המשפטי שנערך על ידי עורך הדין המייצג את הדיירים, מקבלים הדיירים "ערבות משופרת" שכוללת לצד תנאי החילוט הקבועים בחוק המכר עוד מספר תנאים נוספים שנועדו להבטיח מצבים נוספים כגון עצירת בניה לתקופה ממושכת, איחור משמעותי במסירת הדירות, ועוד.

2.     ערבות ביצוע: ערבות זו מקובלת בפרויקטים של תמ"א 38 במסלול חיזוק בלבד (תמ"א 38/1), מקום בו לא ניתנת "ערבות חוק מכר". מדובר בערבות אוטונומית, שמטרתה להבטיח את זכויות הדיירים במקרה בו היזם כושל או לא מצליח להשלים את הפרויקט לאחר שהתחיל בביצוע העבודות. גובה ערבות הביצוע אמור להיות שווה ערך להיקף הסכומים שיהיה דרוש לדיירים לצורך השלמת עבודות הבניה של ההרחבות שהובטחו להם בהסכם (הוספת ממ"דים, מרפסות וכו'), השלמת הקמת המעלית, חדר המדרגות החדש, וכו'. גובה הערבות משתנה מפרויקט לפרויקט וכפוף למשא ומתן בין הצדדים על החוזה המשפטי.

3.     ערבות דמי השכירות: במסגרת פרויקטים של תמ"א 38 במסלול הריסה ובניה או בפרויקטים במסלול חיזוק בהם מוסכם על פינוי הדיירים מדירותיהם במהלך ביצוע העבודות, מתחייב היזם בהסכם לשלם לבעלים דמי שכירות שווי ערך לדירה דומה במיקום ובמאפיינים לדירתם הנוכחית, לכל אורך תקופת ביצוע העבודות בתוספת תקופת התארגנות מסוימת. על מנת להבטיח את תשלום דמי השכירות לדיירים במקרה בו היזם הפסיק לשלם את דמי השכירות, ניתנת לבעלים ערבות אוטונומית נוספת ששמה "ערבות דמי השכירות". גם ערבות זו מוחזקת בנאמנות על ידי עורך דין הדיירים, והוא רשאי להעבירה לחילוט על ידי הדיירים במקרה בו היזם הפסיק לשלם את דמי השכירות הקבועים בחוזה.

4.     ערבות מיסים: ערבות זו מקובלת בכל אחד משני המסלולים (תמ"א 38/2 ותמ"א 38/1). פרויקט תמ"א 38 הינו עסקה במקרקעין לכל דבר, וככזו היא מחויבת בדיווח לרשויות מיסוי מקרקעין. לאחר הדיווח (שמבוצע בפועל לאחר התקיימות התנאים המתלים הקבועים בחוזה, קרי: קבלת היתר הבניה), נפתחות שומות מס שבח על שם הבעלים שכן הם צד לעסקה במקרקעין מול היזם (הדיירים מוכרים ליזם את זכויות הבניה בבניין). כמו כן, מתחייב היזם במסגרת ההסכם לשאת בכל תשלומי המיסים בקשר לעסקה. לכן, ועל מנת להבטיח מצב בו נפתחו שומות מס שבח על שם הדיירים ולא שולמו על ידי היזם (מצב שעלול לגרור הליכי הוצאה לפועל ונקיטת הליכים מול הדיירים), ניתנת לדיירים "ערבות מיסים" שהיא ערבות אוטונומית המוחזקת בנאמנות על ידי עורך הדין של הדיירים וניתן לחלטה במקרים בו היזם לא שילם את שומות מס השבח שנפתחו על שם הדיירים. מקובל לקבוע כי גובה ערבות המיסים ייקבע בהתאם לחוות דעת של יועץ מס מומחה חיצוני ובלתי תלוי שיקבע להערכתו המקצועית מהי חשיפת מס השבח המקסימלית בפרויקט.

5.     ערבות בדק: בכל אחד מסוגי הפרויקטים לפי תמ"א 38, מתחייב היזם כלפי הדיירים להיות אחראי כלפיהם בקשר לתיקון ליקויים במהלך תקופות הבדק הקבועות בחוק המכר. על מנת להגן על הדיירים ממצב בו היזם נמנע מביצוע תיקון ליקויים בהם הוא מחויב ומפר התחייבותו זו, ניתנת לדיירים ערבות נוספת אותה הם יהיו רשאים לחלט במקרה הצורך ולבצע את התיקונים בעצמם. גובה ערבות הבדק נתון למשא ומתן במסגרת החוזה המשפטי שנערך בין עורכי הדין.

6.     ערבות רישום: עם השלמת הפרויקט, מתחייב היזם בחוזה לבצע תיקון או חידוש של רישום הבית המשותף ברשות לרישום והסדר זכויות מקרקעין (הטאבו) ורישום של זכויות הדיירים בדירות החדשות. כדי להבטיח התחייבות זו, ניתנת לדיירים ערבות אוטונומית נוספת שבעזרתה, במקרה בו היזם לא ישלים את רישום הבית המשותף החדש, יוכלו הבעלים לפנות לעורך דין מטעמם על מנת שיבצע את רישום הבית המשותף ושכר טרחתו ישולם מסכום ערבות הרישום.

7.     ערבות נוספת לנקיטת הליכים משפטיים: ערבות זו שכיחה יותר בשנים האחרונות בחלק מהפרויקטים. מדובר בערבות אוטונומית שסכומה משתנה ונקבע במסגרת המשא ומתן בין הצדדים, והיא נועדה לשמש כמקור כספי לדיירים במקרה בו הם יידרשו לנקוט בהליכים משפטיים מול היזם בגין הפרת ההסכם על ידו. במקרה בו יצטרכו הדיירים לשכור את שירותיו של עורך דין מטעמם לצורך נקיטת ההליכים, הם יוכלו לממש את הערבות ולשלם את שכר טרחת עורך הדין באמצעותה וללא צורך להוציא כספים מקופת הועד או הבית המשותף לצורך כך.

8.     ערבות אישית או ערבות חברת אם: הרוב הגדול של פרויקטי תמ"א 38 מבוצעים באמצעות חברות בנות (חברות SPC ייעודיות)המוחזקות על ידי חברות יזמיות, אותן מקימים היזמים אך ורק לצורך ביצוע הפרויקט והתקשרות עם הבעלים בחוזה המשפטי. כיוון שאותן חברות בנות המתקשרות בהסכם ונוטלות את מלוא ההתחייבויות של היזם, חסרות כל פעילות נוספת או נכסים נוספים מהם ניתן להיפרע, נהוג לדרוש מהיזם ערבות אישית של בעלי המניות או בעל השליטה בחברה האם, שהינו לרוב אדם בעל נכסים שממנו ניתן להיפרע במקרה של הפרת התחייבויות החברה, או לכל הפחות ערבות של חברת האם המחזיקה בחברה הבת ולרוב גם בפרויקטים ובנכסים אחרים מהם ניתן להיפרע במקרה הצורך. ערבות זו ניתנת על ידי חתימה של כתב ערבות נפרד או חתימה של בעל המניות או חברת האם בסוף ההסכם כערבים להתחייבויות החברה.

כלל הערבויות המפורטות מעלה המונפקות לדיירים (למעט הערבות האישית וערבות חברת האם) מוחזקות בנאמנות על ידי עורך הדין המייצג את הדיירים בפרויקט, בצירוף כתב הוראות מסודר שנחתם על ידי הצדדים כנספח לחוזה. בהתקיימות התנאים הכתובים בכתב ההוראות רשאי הנאמן למסור את הערבויות לידי הדיירים לצורך מימושן. לחלופין, לאחר שהיזם משלים את הפרויקט, מוסר את הדירות החדשות לדיירים ועומד במלוא התחייבויותיו, מחזיר עורך הדין את הערבויות (כל אחת לפי התנאים הקבועים להשבתה) לידי היזם. ברוב הגדול של המקרים סכומי הערבות יהיו צמודים למדד המחירים לצרכן.

כפי שניתן לראות, היקף הערבויות בפרויקטים של תמ"א 38 הינו רחב ביותר. עצם מתן הערבויות המצוינות ברשימה הנ"ל הינו מקובל ומוסכם כמעט בכל פרויקט. עם זאת, גובה הערבות ותנאי מימושה משתנים ממקרה למקרה, והינם חלק מהמשא ומתן המשפטי על חוזה התמ"א שנערך בין עורך הדין המייצג את הדיירים לבין עורכי הדין של היזם.

* האמור לעיל הינו סקירה תמציתית של עיקרי הדברים ואינו מתיימר להוות תחליף ליעוץ משפטי. בטרם נקיטת פעולה משפטית כלשהי מומלץ להיעזר בשירותיו של מומחה משפטי בתחום ו/או יועץ מס.

‍